Oversigt

Ejendomsværdiskat – det skal du være opmærksom på

ejendomsværdiskat

Der er mange ting at holde styr på, hvis du ejer ejendom. En af disse er ejendomsværdiskat. Hvordan denne beregnes, og altså hvor høj den er, kan være lidt kompleks at holde styr på. Derfor bør du gøre dig selv den tjeneste at sætte dig ind i, hvad den betyder for dig. Læs med her og bliv klogere på, hvad ejendomsværdiskat er, hvordan den beregnes, og hvornår den skal betales. 


Hvad er ejendomsværdiskat? 

Ejendomsværdiskat er en skat på ejerboliger – det vil sige både lejligheder, huse og sommerhuse. Til gengæld betaler du ikke ejendomsværdiskat, hvis du har en andelsbolig, og selvfølgelig heller ikke hvis du bor til leje. Ejendomsværdiskatten gælder både for den eller de boliger du ejer i Danmark og i udlandet. 

Ejendomsværdiskatten blev først indført i Danmark i 2000. Her erstattede den tidligere regler om lejeværdibeskatning, som var en skat, der blev betalt på baggrund af en boligs anslåede lejeværdi. 


Hvad er forskellen på ejendomsskat og ejendomsværdiskat?

Du har sandsynligvis hørt begreberne ejendomsskat og ejendomsværdiskat, og du har måske endda tænkt, at de er det samme. Dog er der tale om to ret forskellige skatter. I Danmark betaler boligejere nemlig begge former for skat. Ejendomsskat kaldes i daglig tale for grundskyld, og denne betales til kommunen, hvor boligen ligger, mens ejendomsværdiskat betales til staten.

Ejendomsværdiskat har at gøre med den anslåede værdi på selve boligen, mens grundskylden beregnes med udgangspunkt i selve grundens værdi. Det betyder kort sagt, at grundskyld er en skat på selve jorden, som boligen er placeret på. Grundskyld beregnes ud fra ejendommens grundværdi, som fremgår af den offentlige ejendomsvurdering. Taksten for grundskyld varierer fra kommune til kommune og fastsættes af den pågældende bestyrelse. Dog skal den ligge inden for 16 til 34 promille af grundværdien. Ejer du en bolig i udlandet, skal du således ikke betale dansk grundskyld. 

Uanset om din bolig ligger i Danmark eller ej, skal du dog betale dansk ejendomsværdiskat, hvis du ellers er skattepligtig i Danmark. Til gengæld skal du ikke betale ejendomsværdiskat, hvis du udlejer din bolig. Hvis du udlejer din bolig skal du således holde øje med din forskudsopgørelse og årsopgørelse for at være sikker på, at du ikke bliver opkrævet denne skat ved en fejl. 


Hvordan beregnes ejendomsværdiskat?

Som sagt er ejendomsværdiskatten en lidt kompleks størrelse. Den afhænger nemlig af flere forskellige ting, herunder hvornår du har købt din bolig. Når ejendomsværdiskatten beregnes sker det ud fra én af følgende tre præmisser: 

  • Ejendomsværdien på boligen per 1. januar 2001 + 5 %
  • Ejendomsværdien på boligen per 1. januar 2002
  • Ejendomsværdien på boligen per 1. oktober 2011 nedsat med 2,5 %. Hvis ejendomsværdien ligger under 500.000 kr. kan du nedsætte med yderligere 2,5 % af den del af ejendomsværdien, der ligger under 500.000 kr. Nedslaget kan dog højst udgøre 12.500 kr.

Det ser måske noget forvirrende ud, men skat skal nok foretage beregningen for dig, så du får den mest gunstige ejendomsværdiskat - altså den laveste sats. Hvis du ejer en ejendom i udlandet, så beregnes ejendomsværdiskatten på samme måde, hvis der ellers findes en offentlig ejendomsvurdering for ejendommen, som kan godkendes af den danske skattestyrelse. Hvis dette ikke er tilfældet, så fastsættes beregningsgrundlaget på baggrund af en reguleret handelsværdi.

Du kan få nedslag i din ejendomsværdiskat, hvis du er folkepensionist. Dette sker automatisk fra det år, hvor du eller din samlevende ægtefælle når folkepensionsalderen. Størrelsen på nedslaget afhænger både af, hvorvidt der er tale om et helårshus eller sommerhus, og afhænger også af din indkomst. Er der tale om et helårshus, vil nedslaget være på 0,4 % dog højst 6.000 kr., og er der tale om et sommerhus vil nedslaget højst være 2000 kr. 

Er du enlig og har du et indkomstgrundlag, som overstiger 199.600 kr., vil dit nedslag blive reduceret med 5 %. Er du samlevende, må I til sammen have et indkomstgrundlag på 307.100 kr., før nedslaget reduceres. Disse er tal for 2020, og du bør altid tjekke indkomstgrænserne for det pågældende år. 

Du kan også få et nedslag i din ejendomsværdiskat, hvis du har købt din bolig før 1. juli 1998. Her kan du som udgangspunkt opnå en reduktion på 0,2 %. 


Hvornår betales ejendomsværdiskat? 

Ejendomsværdiskatten beregnes i indeværende år, og opkræves på din forskudsopgørelse. Derefter vil den fremgå på din årsopgørelse. Det betyder kort sagt, at ejendomsværdiskat 2019 først betales i 2020. Opdager du en fejl på din forskudsopgørelse i forbindelse med beregningen af ejendomsværdiskat (hvis du for eksempel udlejer din bolig), er det vigtigt, at du retter den her. Det er nemlig langt nemmere end først at skulle betale skatten og så bede om en tilbagebetaling, hvis det viser sig, at beregningen er forkert.


Den nye skatteaftale om ejendomsskat og ejendomsværdiskat

Det helt store spørgsmål på manges læber i dag handler om den nye skatteaftale om ejendomsskat og ejendomsværdiskat. I 2017 blev et flertal i folketinget nemlig enige om at foretage vigtige ændringer for disse to skatter. Egentlig betød aftalen, at de nye regler skulle træde i kraft i 2021, men på grund af at it-systemer ikke er klar til at håndtere de nye ejendomsvurderinger, er de nye boligskatteregler udskudt til 2024. 

De nye regler har som udgangspunkt til formål at skabe en mere fordelingsorienteret beskatning. Kort sagt skal boligejere fra og med 2024 betale omkring 0,55 % i ejendomsværdiskat op til en grænse på 6 millioner kr. Al værdi som overstiger denne grænse skal beskattes med 1,4 %. Der er således tale om en progressionsgrænse, som altså forventes at komme til at ligge på 6 millioner kr. mod de nuværende 3,04 millioner kr. 

Når de nye regler træder i kraft i 2014 kommer det til at betyde, at omkring 2/3 af alle boligejere skal betale mindre i boligskat, end de ville have gjort, hvis de nuværende regler blot var fortsat. Den resterende 1/3 af boligejere havde egentlig udsigt til en stigning i boligskatter, men modtager i stedet en skatterabat. Denne rabat betyder i praksis, at boligejerne trods de nye regler ikke kommer til at betale mere i boligskat, end hvis de nuværende regler var fortsat i 2024. Du beholder din skatterabat, indtil du sælger din bolig. Det er udelukkende personer, som køber bolig fra 1. januar 2024, som ikke får denne skatterabat.