Af David Karsbøl
David Karsbøl er cand. polit. og arbejder i en investeringsbankIgennem de sidste tre år er danskerne blevet nærmest besat af boligpriser, friværdi, omkonverteringer og tilbygninger. Det har stort set været umuligt at gå til en fest, i biografen eller på restaurant, uden at man skulle høre på nogen, som havde scoret kassen på et huskøb, eller som ikke havde råd til at købe en almindelig villa i det ønskede kvarter, fordi priserne var steget for meget.
Det er også sjældent, at boligpriserne er steget så meget og så stabilt, som vi har været vidner til de sidste år. Den nylige afmatning i boligpriserne har naturligt medført spekulationer om, hvorvidt de stigende boligpriser har udviklet sig til en boble, og om hvad der ville ske, hvis den bristede.
Jeg er optimist. Boligejerne kan efter min mening være fortrøstningsfulde - boligpriserne skal i det store hele nok holde sig, men det er klart, at specielt de omfangsrige byggerier i Ørestaden og i det sydlige København vil medvirke til en beskeden - formentlig negativ - prisudvikling inden for ejerlejligheder i disse områder i de kommende år.
Men hvad er egentlig årsagen til de høje boligpriser? For det første rider Danmark med på en international højkonjunktur, som pga. dansk økonomis åbenhed (samhandel med udlandet) medfører en lav, hjemlig ledighed. For det andet fører den Europæiske Centralbank en ekstremt ekspansiv pengepolitik, som lader det private bankvæsen pumpe uanede mængder likviditet ud i økonomien, som i form af lavt forrentede lån hjælper til at understøtte boligpriserne. For det tredje øges almindelige danskere rådighedsbeløb hvert år pga. kapitalistiske landvindinger og generelle produktivitetsforbedringer i økonomien. Idet der kun sjældent udstykkes jord til privatbrug og gives tilladelse til bebyggelse, følger boligmassens størrelse dermed ikke med i forhold til befolkningens stigende rådighedsbeløb. Dvs., at efterspørgslen stiger, men udbuddet kan ikke følge med.
Disse tre faktorer har i synergi medvirket til at understøtte boligpriserne, og det vil de efter min mening også gøre i fremtiden. Min optimisme er baseret på følgende forhold:
Den internationale højkonjunktur er stadig afhængig af, hvordan den amerikanske økonomi klarer sig, men ikke i samme grad som tidligere. De stærke, asiatiske vækstlande, Kina og Indien, har i stigende grad indflydelse på de vestlige økonomiers forhold. USA's relevans er med andre ord på retur. Dertil kommer, at økonomer efter min opfattelse i højere grad end tidligere har været pessimistiske mht. aktiemarkedets fremtidige udvikling og det afmattede boligmarkeds indvirkning på den bredere økonomi. Obligationsmarkedet har længe været prissat til en forventning om recession i USA inden for en 6-9 måneders tidshorisont, men obligationshandlerne ser nu ud til at kapitulere ved at sende den lange (10-årige) rente i vejret.
Mht. den Europæiske Centralbank har den præcis som andre centralbanker indbygget en inflationær bias. Den udvider med andre ord konsekvent pengemængden hurtigere end den realøkonomiske udvikling ifølge mainstream økonomisk teori ville tilskrive. Pga. globaliseringen og de nye, lavt prissatte produkter fra de asiatiske lande oplever vi i disse år en temmelig lav inflation, som gør, at centralbankerne overalt i verden tror, at de i højere grad kan stimulere den økonomiske vækst ved at holde renten lav (og udvide pengemængden hastigere) uden risiko for at skabe et nævneværdigt inflationspres. Den ekstra likviditet, som stammer fra ECB og andre centralbankers uansvarlige pengepolitik, kan ikke flyde ind i varemarkederne som i 1970'erne, fordi vore økonomier i dag er langt mere åbne og globaliserede. I stedet søger likviditeten ind i faste aktivklasser som huse, sommerhuse, obligationer og aktier, men da disse aktiver ikke indgår i centralbankernes inflationsdefinitioner, oplever vi ikke, at de strammer pengepolitikken for at modvirke for store stigninger i de forskellige aktivklasser. Kun den britiske centralbank (Bank of England) har foreløbig ytret en interesse for at styre pengepolitikken efter et bredere inflationsmål, som også tog højde for disse forhold.
Den kapitalistiske arbejdsdeling og specialisering har været en konstant drivkraft bag menneskets fremgang i hundredvis af år. Det ville efter min mening været dumt at satse på, at den brød sammen i nær fremtid.
Boligpriserne vil nok falde (yderligere) med mellem 10 og 20 pct. over de næste tre år. Men det afhænger i høj grad af boligtypen, prisklassen og områdets karakter. Til gengæld vil det efter alt at dømme være et rigtigt fornuftigt tidspunkt at købe en villa, når markedet har set denne korrektion.
