Jeg har lige bestilt flexlån (F1) efter megen moden overvejelse. Her er mine tanker bag beslutningen.
- Inflation. Når renten stiger så er det fordi inflationen stiger. Realrenten er jo i virkeligheden = "rente minus inflation" dvs. den variable rente er alligevel ikke særlig variabel når det kommer til stykket. De høje renter på 16-20% som vi så i 70-80'erne var jo også netop udslaget af en tilsvarende galopperende inflation.
- Historisk set har den variable rente "altid" været under den faste rente, og kun meget kortvarigt har den variable rente i det hele taget været over de 5% som man kan få i fast rente (til ordentlig kurs) i øjeblikket. Og den kortvarige periode med op mod 6% i rente på F1 var under den STØRSTE krise i mandsminde, og den anden kortvarige periode var IT-boblen ved årtusindeskiftet, så der skal altså virkeligt noget kapow til førend at renten bliver drevet så højt op.
- Med afdrag. Mit F1 er selvfølgelig valgt med afdrag, faktisk har jeg valgt at sætte F1 ydelsen svarende til de 5% som jeg ellers ville kunne få i fast rente pt, så ydelsen bliver ikke mindre end ved et 5% lån, men tilgengæld bliver afdragene på gælden over dobbelt så store pt. og jo større afdrag, jo hurtigere mindre gæld og jo mindre rentesrente løber der på.
- Høj ydelse. Ved at vælge en høj ydelse så har vi tilgengæld kunne få 20 års løbetid. Så, ved stigende rente, har vi mulighed for at forlænge løbetiden i stedet for at skulle sætte ydelsen højere op. Det er fristende at sætte ydelsen efter de nuværende lave renter, men dét er en forkert strategi; det er mens renten er lav at man virkelig skal få afdraget en masse og derved skabe sig luft til når renten bliver højere.
- Skræk. Renten stiger jo ikke særligt hurtigt vel. Når der er overskrifter som "chockstigning i renten", så er det en kvart procent det drejer sig om. Så renten bliver ikke pludselig 2 cifret overnight. Disse skræmme artikler skrives af den finansielle sektor, som har fordel af at sætte skræk i befolkningen, sådan at flere konverterer, fordi selve konverteringen er dét som de tjener gode penge på.
- Gebyrgribben. Konverteringer på fast forrentede obligationslån, typisk for at få en kursgevinst, koster omkring 10.000-15.000. Ændringer på variabel F1 ydelse eller løbetid koster kun kr. 500.
- Markedet. Når der pt. udbydes fast rente på 5%, så er det fordi markedet pt. IKKE forventer at renten bliver ret meget højere end 5%, dét er jo værd at huske på.
- Safty in numbers. Det er 50% af alle boligejere med gæld, der har F1 lån, hvis det går galt for os, så går det galt for resten af landet også.
IBM, Idioter Betaler Mere.
F1 er det billigeste lån, men med en kalkuleret risiko som beskrevet herover. Hvorfor sætte sig til en højere rente, end nødvendigt, alene af frygt for at renten bliver endnu højere? Lav i stedet en kalkulation på hvor høj rente familieøkonomien egentlig kan tåle, og lad os nu sige at denne rente er 8%, gå så i F1 med boliglånet, men hold øje med den faste rente, når den faste rente når 8% SÅ er det på tide at hoppe over på fast rente fordi familieøkonomien jo ikke kan tåle 9% ik´. Indtil da brug de sparede rentepenge fra F1 til at afdrage yderligere på gælden, og spar masser af rente og rentesrente.
PS. Til min beslutning hører også at vi går ind i dette boliglån med en pæn friværdi, så vi kan tåle at huspriserne falder, når renten stiger, uden at risikere at blive teknisk insolvente.
