JP's Lars Nielsen skriver om 3pct fastforrentet lån. Man kan læse hans blog ved at følge linket.
Hvad jeg finder meget mere interessant er Thomas Borgsmidt's indsigtsfulde kommentar til denne blog. Kommentaren er citeret i sit fulde herunder:
Hvad jeg finder meget mere interessant er Thomas Borgsmidt's indsigtsfulde kommentar til denne blog. Kommentaren er citeret i sit fulde herunder:
På en 4% fast 30årig annuitet, betaler man i ydelse 5,8 % om året eller 58 tu.kr. (alt pr. mio.)
Hvis vi sammenligner med en 2% flex med afdrag over 30 år - og forudsætter at flexrenten holder sig dér, så betaler man 4,5% om året i ydelse eller 45 tu.kr./år.
Med andre ord betaler man for den fast forrentede 13 tu.kr. om året pr. mio. Efter 10 år har man betalt 130 tu.kr. “for meget”
Nu forudsætter vi at begge renter stiger med 2% p.a.
Flexlåneren kan så ikke konvertere med fordel.
Fastlåneren skal nu konvertere til 6% 20 år. Så skulle det oprindelige lån på 4% kunne købes til kurs 85. Begge parter forudsættes nu at have afbetalt det samme beløb - nemlig 170.000 kr/mio. i løbet af de 10 år.
Dvs. den besparelse fastlåneren kan reducere sin restgæld med udover de erlagte afdrag er således (15% af 830 tu.kr. pr. mio.) = 125 tu.kr.
FAKTISK temmelig præcist det samme som man har betalt MERE løbende end flexlåneren.
Nu afhænger spørgsmålet om det ene eller det andet kan svare sig af:
1) Forskellen mellem den korte og den lange rente.
2) Hvor stor renteændringen er og hvornår (det rammer kun flexlåneren for tiden op til)
3) Hvornår renteændringen kommer.
4) Hvilket basisniveau, der er tale om, fordi rentesregning IKKE er liniært.
Det vi roder med er beregning af varighed - OG DET ER IKKE HOVEDREGNING!
Men hvis man ikke har et rimeligt overblik over finansiel regning (herunder beregning af varighed), så vil enhver opfattelse for eller imod flexlån være uden sagligt fundament. Kan man ikke sin finansielle regning, er man ikke berettiget til at have en holdning for eller imod.
Dernæst afhænger det af likviditeten i markedet.
1) Pensionskasserne bryder sig ikke om, at sælge deres gamle obligationer til under pari - de vil helst beholde dem til udløb - så derfor vil de kurspleje de gamle 4% op i kurs ved at betale overpris for de enkelte, der kommer på markedet. Derfor ligger kreditforeninger som udgangspunkt med en egenbeholdning af gamle obligationer, som de kan sælge dyrt til lånerne, når de konverterer; hvor meget donkraften kan få kursen op er svært at sige.
2) Dernæst kan den faste låner tåle et prisfald på 15% uden at muligheden for konvertering ryger fløjten som følge af insolvens.
Hvis nogen har fået opfattelsen af, at dette er kompliceret, så har de ganske ret. En matematisk studentereksamen er ikke nok!
Det er ikke et forhold man kan pålægge “almindelige” mennesker, at gennemskue. Derfor var realkredit kun mulig med fast forrentede konvertible annuiteter: En saglig vurdering af hvad disse papirer er værd kræver en specialistviden, som kun kan forudsættes hos professionelle investorer.
Det har man nu destrueret ved at lægge denne risiko, der er forbundet med rentesvingninger over på debitor, der ikke har nogen som helst chance for at vurdere, hvad det er, de skal tage stilling til.
Når man så oven i købet skal have den af renten afledte svingning i ejendomspriserne - og deraf følgende risiko for insolvens og ruin, så hører alting op.
Min fornemmelse er i øjeblikket, hvor flexen er på 1% og den lange rente er på 4 1/3 % så er de fast forrentede lån rigeligt dyre! Hertil kommer så, at p.gr.a. den øgede risiko for låntager, som har en større risiko for at gå på tvang, med deraf følgende tab, som de andre lånere skal betale gennem administrationsbidraget, så vil flexlånerens byrde blive tungere, fordi en fast forrentet låner vil kunne - med tiden - rykke lånet længere ind i belåningsprocent - og dermed administrationsbidrag.
Endelig kan man end ikke efterfølgende sige om det ville have været fordelagtigt med den ene eller den anden løsning.
Det skyldes, at man skal kunne opstille de to betalingsrækker op - trække dem fra hinanden - og regne den indre rente ud i den resulterende nettobetalingsrække.
Det svarer til at finde rødderne i et 30te grads polynomium.
Niels Henrik Abel beviste, da Norge var ungt, at det kan i almindelighed ikke lade sig gøre med rodtegn for polynomier på 5. grad (siden er bevist: og derover).
Derfor når Ulrikke fra BRF optræder og siger, at nu har flexnisser SPARET så meget - så er det matematisk beviseligt: VÅS!
Det kræver nemlig at man tager højde for kurssvingningerne på de faste obligationer - også.
Det blev en længere smøre; men den var nødvendig for at pointere, hvorfor jeg er inderligt modstander af variabelt forrentede lån til ikke eksperter.
